صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
در خصوص املاکی که دارای سابقه ثبتی میباشد و دارای مالکین مشاع متعدد است، در صورتی که به موجب تصمیم رئیس اداره ثبت محل، مشخص شود ملک قابلیت افراز و تفکیک را ندارد و مالکین تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع را مطرح نمایند؛ چنانچه دادگاه متوجه این امر گردد که ملک دارای مستاجر هست و نوع رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است و مستاجر دارای حق کسب، پیشه یا تجارت و ایضاً سرقفلی به شرح مذکور در قرارداد است؛ تکلیف دادگاه و اجرای احکام در این خصوص چیست؟ آیا امکان صدور دستور فروش وجود دارد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، آیین عملکرد اجرای احکام در خصوص حقوق مستاجر به چه صورت است؟
نظر هیئت عالی
در فروش ملک مشاعی توسط مالکان، با فرض وجود مستاجر و حق کسب و پیشه و تجارت برای وی، مانع طرح درخواست صدور دستور فروش نمیباشد؛ زیرا اعمال حق مالکان با وجود مستاجر محدود نشده است، بلکه حقوق مالکانه آنها مستقل از حقوق مستاجر میباشد و این مستاجر است که اعمال حق وی ممکن است با محدودیت مواجه گردد. بنابراین نظر اکثریت صائب و مورد تایید است.
نظر اکثریت
با عنایت به قانون افراز و فروش املاک مشاع، در این فرض امکان صدور دستور فروش املاک مشاع متعاقب صدور تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز و با وصف قطعی شدن تصمیم مزبور؛ منطبق با مقررات قانونی است و مانعی ندارد و در مرحله اجرای احکام میبایست در آگهی مزایده دارا بودن حق کسب، پیشه و تجارت و نیز حق سرقفلی با نام مستاجر قید شود تا خریدار با علم به اینکه ملک دارای چنین حقوقی برای مستاجر است مبادرت به خرید نماید.
نظر اقلیت
در این فرض با عنایت به دارا بودن حق سرقفلی و نیز حق کسب و پیشه برای مستاجر و لزوم رسیدگی قضایی در این خصوص به صورت ترافعی و تعیین تکلیف در خصوص میزان حقوق مستاجر از حیث تقویم و ارزیابی ریالی لازم است تا دعوی مطرح شود و مستاجر نیز طرف دعوی قرار گیرد و لذا امکان صدور دستور فروش وجود ندارد.
مستندات قانونی
ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع