صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
دادگاه بدوی با این استدلال که مبیع زمین بوده اما اداره ثبت در مورد منزل مسکونی سند صادر کرده است، دعوا را رد کرده است. متعاقباً نسبت به آن چهارصد متر زمین، رأی بر وقفیت صادر شده است. آیا سند صادره از سوی هیأت، وفق مواد 147 و 148 قانون ثبت، قابل ابطال است؟ هرگاه به موجب سند عادی قطعه مفروزی مورد معامله واقع شود و متعاقباً به منظور انتقال رسمی ملک مورد معامله سند مشاعی به نام خریدار تنظیم گردد، آیا خریدار میتواند به استناد سند مشاعی رسمی نسبت به حصههای مفروز دیگر مالکین مشاعی به عنوان اینکه ملک مشاع است، ادعایی کند؟
نظر هیئت عالی
قسمت اول سؤال: چنین مستفاد میشود که چهارصد متر زمین، مورد معامله واقع شده و اداره ثبت به عنوان منزل مسکونی اقدام به صدور سند کرده است؛ لذا قرار صادره از دادگاه بدوی به رد دعوا، موجه به نظر نمیرسد مضافاً اینکه بعداً زمین مورد معامله موقوفی تشخیص و حکم بر وقفیت آن صادر شده است، لذا اداره اوقاف یا متولی موقوفه میتوانند ابطال سند صادره از طرف هیأت مواد 147 و 148 قانون ثبت را از محکمه درخواست نمایند که برحسب مورد، تصمیم قانونی اتخاذ خواهد شد. قسمت دوم سؤال: اگر چه خریدار به موجب سند عادی، ملک مفروزی را خریداری کرده است چون صحت و اصالت سند و وقوع عقد بیع مورد حکم واقع شده است، سند عادی مورد بحث تاب معارضه با سند رسمی را ندارد، خصوصاً اینکه به موجب سند رسمی ملک به صورت مشاعی به نام خریدار تنظیم شده باشد. با این وصف خریدار نمیتواند نسبت به حصههای مفروز دیگر مالکین ادعایی نماید زیرا سهم آنها به صورت مفروز درآمده و از اشاعه خارج شده است.
نظر اکثریت
در مقررات قانون ثبت، آنچه در دفتر املاک وارد شده مبنای قانونی برای انجام هرگونه تصرفات و معاملات ملک قرار داده شده است و سند عادی معامله قطعه مفروز فینفسه اعتبار قانونی ندارد زیرا ماده 46 قانون ثبت مقرر داشته است: «کلیه عقود و معاملات راجع به عین و منافع املاکی که در دفتر املاک ثبت شده باشد باید به ثبت برسد» و سندی که مطابق ماده مذکور به ثبت نرسد در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نمیشود. بنابراین، هر معاملهای سند رسمی میباشد که بین طرفین تنظیم شده است و چون در سند رسمی مالکیت مشاعی به خریدار انتقال داده شده است خریدار مانند سایر مالکین مشاعی میتواند نسبت به تمامی اجزای ملک، ادعای مالکیت مشاعی نماید زیرا متصرفات مفروضه اشخاص ملک را از حالت اشاعه خارج نمیکند.
نظر اقلیت
در عقد بیع معلوم بودن مبیع جزو ارکان معامله است. بنابراین، در زمان وقوع معامله همان قطعهای که مورد قصد طرفین واقع شده متعلق حق خریدار میگردد. انجام تشریفات رسمی و تنظیم سند مشاعی به نام خریدار که جزو التزامات قانونی بایع است، موجب تغییر و تبدیل در مبیع نمیگردد. بنابراین، خریدار فقط حق ادعا نسبت به ملکی را دارد که توافق به فروش آن شده و نمیتواند نسبت به حصههای متصرفی دیگر مالکین مشاعی ادعایی کند.