صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
شخص «الف» یک واحد آپارتمان از ساختمانهای بدون مجوز و نسقی را از سازنده پیش خرید مینماید. بر اساس رأی کمسیون بدوی و تجدیدنظر ماده 100قانون شهرداریها، حکم به تخریب ساختمان صادر و در مراجع عالی دیوان عدالت اداری تایید و حکم صادره اجرا میگردد. برخی از پیشخریداران ساختمان با اقامه دعوی در محاکم قضایی، حکم به ابطال عقد صادر و حکم صادره قطعیت مییابد. پیشخریدار سوال مطروحه با طرح دعوی الزام سازنده به انجام تعهد مبنی بر احداث بنا و تحویل آن مطرح مینماید. حال باتوجه به مراتب، ماهیت و وضعیت حقوقی عقد را تبیین و در مقام دادرس محکمه، چه رأیی صادر خواهید نمود؟
نظر هیئت عالی
در فرض سوال، چنانچه خواهان دعوای الزام خوانده (سازنده)به انجام تعهد، قید «دعوای ابطال یا بطلان عقد را صادر ننموده و رأیی صادر نشده باشد، ضمن دعوایی قابلیت استماع دارد، بدیهی است چنانچه احداث بنادر محل یا قواعد آمره از جمله قانون شهرداری در تعارض باشد و شهرداری چنین مجوزی را صادر ننماید، انجام تعهد به دلیل تعارض با قواعد مزبور منتفی بوده و حکم ماهوی به دو دعوا صادر خواهد شد. نظریه اکثریت تأیید میشود.
نظر اکثریت
در نظام حقوقی، قراردادها به مقتضای اصل صحت و به استناد مواد 10و 223 قانون مدنی برای متعاقدین لازمالاتباع است؛ بنابراین ماهیت عقد، عقد تعهدی بوده و تعهد کلی است و متعهد مکلف است نسبت به اجرای تعهد در احداث موضوع تعهد پس از اخذ مجوز قانونی از شهرداری اقدام نماید. چنانچه شهرداری نوع کاربری را مسکونی و آپارتمان مورد تعهد را داخل در تراکم و مقررات شهرسازی بداند و نسبت به صدور پروانه آن اقدام نماید دعوی به لحاظ صحیح بودن وضعیت حقوقی عقد، در محکمه قابل استماع است و مقررات ماده 100قانون شهرداریها مبنی برتخریب بنای غیر قانونی در اثر تخلفات ساختمانی به لحاظ عدم رعایت اصول شهرسازی، نافی مسئولیت قراردادی متعهد نخواهد بود و چنانچه شهرداری آپارتمان موضوع تعهد قراردادی را خارج از تراکم و یا در غیر کاربری مربوطه تشخیص واز صدور پروانه خوداری نماید چون انجام تعهد توسط پیش فروشنده غیر مقدور میباشد. دادگاه با استماع دانستن دعوی، در ماهیت موضوع میبایست حکم بر بطلان دعوی صادر نماید.
نظر اقلیت
برخی معتقدند در نظام حقوقی علت عارضی یا ناشی از تلف یا اتلاف است یا ناشی از قوه قهریه یا ناشی از ریشه داخلی و تفصیر متعهداست. فرض سوال مشمول ماده 387 قانون مدنی است به جهت اینکه به لحاظ تعذر در تسلیم موضوع تعهد، مدعی باید یا قرارداد را فسخ نماید یا قیمت روز آن را مطالبه نماید چراکه علت عارضی در موضوع تعهد ناشی از اتلاف است و در نتیجه عقد صحیح بوده لیکن دعوی با موضوع خواسته در فرض سوال قابل استماع نمیباشد و دو نفر دیگر از همکاران قضایی معتقدند اصل بر استماع دعوی در محاکم قضایی است اما دعوی خواهان از لحاظ ماهیت محکوم به بطلان است چراکه در زمان عقد، پیش فروشنده قدرت بر تسلیم مورد تعهد نداشته و مشمول ماده 348 قانون مدنی است.