صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
خواهان (مستأجر) دادخواستی به خواسته احراز و اعلام بقاء رابطه و حقوق استیجاری (سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت) در خصوص یک باب مغازه تجاری به طرفیت موجر تقدیم نمود و به موجب دادخواست تقدیمی اظهار نمود: «علیرغم وجود رابطه استیجاری اولیه با خوانده و شمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 بر مورد اجاره، شهرداری بدون اجازه از موجر با رعایت قانون نحوه تملک اقدام به تخریب قسمتی از مغازه به جهت تعریض خیابان نمود»؛ لذا با توجه به سابقه رابطه استیجاری به سوالات ذیل پاسخ دهید: 1- وضعیت اجاره در صورت قرار گرفتن در طرح تعریض خیابان چگونه است؟ آیا پس از تخریب عین مستاجره (کلاً یا بعضاً) رابطه استیجاری باقی مانده یا منتفی شده است؟ (توضیح اینکه خواسته خواهان، اثبات بقاء رابطه و مطالبه حقوق استیجاری میباشد.) در فرض انحلال مقدار اجاره، مستأجر حقوق استیجاری را از چه شخصی میتواند مطالبه نماید؟ (از موجر یا از شهرداری). 2- چنانچه قسمتی از مغازه تخریب گردید و موجر قسمت دیگر را تعمیر و به مستأجر جدید واگذار کرد، حال چنانچه مستأجر اول به خواسته خلع ید از عین مستاجرهای (که تعمیر شده و از سوی موجر به تصرف مستأجر جدید واگذار گردیده) طرح دعوی نماید، در خصوص خواسته خلع ید چه تصمیمی اتخاذ میگردد؟
نظر هیئت عالی
در فرض سوال طرح شده، نظریه اتفاقی قضات محاکم تجدیدنظر استان گلستان مورد تایید هیات عالی است؛ با این توضیح که: 1- با تخریب ملک (جزئاً یا کلاً) رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر اول منحل شده و دعوی اثبات بقاء رابطه استیجاری مسموع نیست. 2- با تخرب ملک توسط موجر و یا شهرداری و انحلال عقد اجاره و قطع رابطه استیجاری به معنای سقوط حقوق استیجاری (حسب مورد حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه) مستاجر اول نمیباشد و مالک منافع (مستاجر اول) میتواند حسب مورد حقوق یاد شده را از شهرداری (نسبت به میزان تخریب شده برای تعریض خیابان) از موجر (نسبت به مقدار باقی مانده از مغازه) مطالبه نماید. 3- بنا به استدلالهای مذکور، دعوی خلع ید علیه مستاجر دوم به لحاظ انحلال قرارداد اجاره مستاجر اول ناشی از تخریب مغازه، مسموع نیست. بنابراین آنچه را مستاجر اول قابل پیگیری است. حق مطالبه حقوق استیجاری است، مگر این که قبل از تخریب توافق دیگری بین موجر و مستاجر بعمل آمده باشد.
نظر اتفاقی
عقد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 از جهاتی با عقد اجاره مشمول قانون مدنی متفاوت بوده، به نحوی که نمیتوان تمام مقررات قانون مدنی را منطبق با عقد اجاره قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 نمود؛ لذا در فرض سوال با تخریب ملک (بعضاً یا کلاً) رابطه استیجاری منحل میگردد و دعوی اثبات بقاء رابطه استیجاری پذیرفته نیست. اما این امر به معنای از بین رفتن حقوق استیجاری مستأجر اول نمیباشد؛ به عبارت دیگر حق کسب و پیشه برای مستأجر ایجاد شده است و این حق با اعمال تعریض خیابان از بین نمیرود و شهرداری در اجرای قانون نحوه تملک میبایست حقوق موجر (مالک عین بنا) و مستأجر (مالک منافع و رابطه استیجاری ناشی از آن) را پرداخت نماید. چنانچه دعوی از سوی مستأجر علیه شهرداری طرح شود و شهرداری سابقاً این حقوق را به موجر پرداخت کرده بود، میتواند از طریق جلب ثالث، موجر را به دادرسی جلب نماید؛ و با توجه به مراتب فوق، دیگر دعوی خلع ید از سوی مستأجر اول پذیرفته نیست؛ زیرا اساساً با تخریب ملک به جهت تعریض خیابان، رابطه استیجاری منحل گردید و مستأجر میتواند، صرفاً حقوق استیجاری را مطالبه نماید.
مبحث
مستندات قانونی
قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 | قانون نحوه تملک اراضی | ماده 471 قانون مدنی | ماده 481 قانون مدنی