صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
چنانچه مالک ملکی به فرزند خود وکالت تام اعم از فروش آن به دیگری یا خود بدهد و سپس وکیل با بیع رسمی آن را با ثمن ناچیز به خود منتقل نماید،آیا مالک می تواند مدعی فسخ معامله به جهت غبن شود؟
نظر هیئت عالی
باتوجه به رأی وحدت رویه شماره 847 مورخ 1403/2/25 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین معاملهای هرچند با سند رسمی به عمل آمده باشد، فضولی تلقی و در صورتی که موکل ( اصیل ) تنفیذ ننماید، معامله باطل و قابلیت اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی وکالت و سند رسمی انتقال ملک را دارد؛ بنا به مراتب مذکور، صرفاً با احراز بطلان معامله، قابلیت ابطال سند و استرداد ملک وجود دارد و اعمال خیارات در معاملات صحیح است و در فرض سؤال، اصیل ( موکل ) با تفویض وکالت در فروش به هر قیمت، حتی به خود وکیل، دیگر قابلیت اعمال حق خیار فسخ و ... را نخواهد داشت. نظریه اکثریت نتیجتاً صحیح است.
نظر اکثریت
استناد به غبن توسط مالک صحیح نیست.زیرا خود وکیل که معامله را به وکالت از فروشنده و به اصالت از طرف خود به عنوان خریدار انجام داده است از قیمت واقعی مطلع است و مغبون نگردیده است و مالک رسمی نیز طرف مستقیم عقد نبوده تا مدعی مغبون شدن گردد. از طرفی ثمن و قیمت مبیع که در سند رسمی بیع در دفترخانه درج می شود وفق تبصره 1ذیل ماده 123قانون ثبت اسناد و املاک ناظر بر بند(ع) ماده 1قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین با اصلاحات و الحاقات بعدی و تبصره1 ماده 57 آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده63 قانون مالیاتهای مستقیم صرفا برمبنای ارزش معاملاتی و قیمت منطقه ای ملک جهت وصول حق التحریر و حق الثبت سند رسمی و مالیات نقل و انتقال بصورت غیرواقعی درج می گردد و نمی تواند مستمسکی جهت برهم زدن عقد که مخالف با اصل لزوم و صحت قراردادهاست قرار گیرد، بلکه در اینجا موکل و مالک رسمی تنها چنانچه مدعی خسارات ناشی از تقصیر وکیل یا عدم رعایت مصلحت موکل باشد وفق مواد 666و 667 قانون مدنی می تواند جهت مطالبه خسارت به وی رجوع نماید و الا در صورت قائل به حق فسخ برای مالک اعتبار معاملات وکالتی از بین خواهد رفت.
نظر اقلیت
مالک رسمی ملک در اینجا می تواند به خیار غبن استناد نماید زیرا همانگونه که نماینده و وکیل وی حق استناد به خیار موصوف را دارد اصیل و مالک نیز دارای این حق و خیار خواهد بود.علاوه براین در ماده 63 قانون مالیاتهای مستقیم صرفا اخذ مالیات در معاملات رسمی غیر از بیع بر مبنای ارزش و قیمت منطقه ای ملک که با قیمت واقعی آن تفاوت دارد صورت می پذیرد لذا در بیع رسمی ملک اساسا باید قیمت واقعی درج شود و اخد حق التحریر و حق الثبت سند توسط سردفتر برمبنای قیمت منطقه ای منافاتی با درج قیمت واقعی در سند ندارد لذا بنابراصل اعتبار مندرجات سند رسمی اصل براین است که قیمت واقعی مورد معامله مبیع در سند بیع درج شده است نه قیمت صوری و غیر واقعی و چنانچه بین قیمت واقعی و آنچه در سند درج شده و مورد توافق طرفین بوده تفاوت باشد برای مالک رسمی حق استناد به خیار غبن وجود خواهد داشت. اعمال حق فسخ نیز مغایرتی با اصل لزوم و صحت معاملات ندارد زیرا حق فسخ در معاملات صحیح جاری است و نظریه مشورتی شماره7/1401/764 مورخه 1401/10/13 اداره حقوقی قوه قضائیه نیز موید این نظر است.
مبحث
کلمات کلیدی
مستندات قانونی
ماده 416 قانون مدنی | ماده 666 قانون مدنی | ماده 667 قانون مدنی