صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
با توجه به اینکه در قراردادهای بنیاد مسکن که به صورت موقت تنظیم میشود رویه موجود بر این است که انتقال دوم از سوی واگذارشونده به خریدار دوم تا زمانی که بنیاد مسکن به آن یا به انجام شروط قرارداد معترض نگردد محمول بر صحت است. حال سوال این است که آیا در سایر موضوعات مشابه مانند طرح نهضت ملی زمین و مسکن یا خودروی لیزینگی که صرفاً زمینی به شخص تخصیص پیدا کرده سرایت میکند؟ به این معنا که واگذارشونده قبل از ساخت منزل، ملک واگذاری را میفروشد؛ آیا معامله دوم صحیح است؟
نظر هیئت عالی
اولاً- پاسخگویی دقیق به سوال مطروحه ملاحظه نمونه «قرارداد» مورد بحث میباشد. ثانیاً- با تفکیک موضوع واگذاری اراضی تحت عنوان نهضت ملی زمین و مسکن با «لیزینگ خودرو» و توضیح این مطلب که وزارتخانهها و سازمانهای متولی امر مسکن که براساس قانون اساسی و قانون عادی باید برای تأمین مسکن جامعه اقداماتی انجام دهند، غالباً اولویت را به افرادی اختصاص میدهند که واجد شرایط بهرهمندی شوند مانند: نداشتن مسکن و عدم اختیار زمین در سابق و... که بدیهی است در فرض عدم احراز شرایط متقاضی از این امتیاز برخوردار نشده و امکان فسخ واگذاری در فرض اختصاصی وجود دارد. لیکن در مورد خودروهای لیزینگی فرد به جای خرید نقدی از شرکتها و... با شرایط خاص اقدام به خریداری خودرو با حق استفاده از منافع آن و معمولاً بدون داشتن حق انتقال مینمایند و در این گونه قراردادها به شرکت فروشنده حق فسخ قرارداد در فرض «عدم پرداخت اقساط» از ناحیه خریدار را میدهند؛ نهایتاً در این مورد و مشابهت آن با مقررات عقد «رهن» چنانچه معاملهای صورت گرفته باشد معامله غیرنافذ است و با اجازه شرکت معتبر. بنابراین چنانچه در قرارداد اولیه واگذاری، برای واگذارکننده حق فسخ در صورت تخطی از شرایط وجود داشته باشد. از جمله اینکه در صورتی که منتقلالیه موضوع قرارداد را به ثالث واگذار نماید حق فسخ برای واگذارنده حاصل میشود، در این صورت حق فسخ برای واگذارنده وجود دارد هرچند آن را اعمال نکند، در غیر این صورت معامله صحیح بوده و حق فسخ نیز وجود نخواهد داشت.
نظر اکثریت
با عنایت به ماده 10 قانون مدنی که بیان داشته: «قراردادهای خصوصی چنانچه مخالف قانون نباشد نافذ میباشد.» و با توجه به قرارداد مافی بین اشخاص و بنیاد مسکن که یک قرارداد واگذاری همراه با شروط میباشد با مدت معین که این شروط به نفع بنیاد مسکن گنجانده شده و این حق را برای آن ایجاد میکند که شخص را ملزم به انجام یاد عدم انجام ان نماید که در قرارداد واگذاری بنیاد مسکن نیز قید شده که بنیاد مسکن اختیار فسخ قرارداد یا ابقاء آن را دارد و چنانچه واگذار شونده زمین را به موجب عقد بیع به شخص ثالث منتقل نماید و بنیاد مسکن نسبت به عقد منشا عقد بیع معرفی ننماید، به نظر میرسد به صورت ضمنی عقد بیع واگذارشونده با شخص ثالث قبول نموده، بنابراین تا زمانی که بنیاد مسکن نسبت به قرارداد واگذاری تعرضی ننماید، عقد بیع نیز صحیح میباشد که میتوان این موارد را در خصوص زمینهای طرح نهضت ملی و مسکن یا خودروی لیزینگی سرایت داد.
نظر اقلیت
با توجه به اینکه اعتقاد اولیه به خلاف رویه موجود است؛ به این معنا که قرارداد بنیاد مسکن اولاً؛ یک قرارداد واگذاری موقت میباشد و نه قرارداد واگذاری دائم. (به معنای خاتمه رابطه حقوقی) ثانیاً؛ به موجب ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک دولت (به معنای حاکمیت) صرفاً شخصی را مالک میشناسد که نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد و بدهی است که در موضوع مطروحه بنیاد مسکن مالک رسمی و قانونی است. از طرفی بنیاد مسکن طبق قرارداد واگذاری موقت زمانی خود را ملزم به انتقال رسمی دانسته است که شروط ضمن عقد واگذاری موقت اجرا شده باشد و بدیهی است تا زمان عدم اجرای شروط، نمیتوان بنیاد مسکن را ملزم به انتقال سند نمود. حال در قرارداد دوم که واضح است شروط ضمن عقد اجرا نشده است، انتقال مالکیت از بنیاد مسکن به اشخاص ثالث توجیهپذیر باشد، برداشت از ظاهر قرارداد واگذاری موقت با واگذار شونده، یک قرارداد تمام عیار موضوع ماده 10 قانون مدنی است و آن را میبایست من حیثالمجموع نگاه کرد، نه قسمتی را اخذ و قسمتی را رها نمود؛ لذا بدیهی است در صورت عدم اجرای شروط ضمن عقد، انتقال مالکیت به واگذار شونده صورت نگرفته است تا واگذار شونده بتواند آن را به اشخاص ثالث بفروشد. در موضوعات مشابه مانند واگذاری زمینهای طرح نهضت ملی و مسکن تا زمان انتقال قطعی آن به واگذارشونده نمیتوان انتقال ثانویه را معتبر دانست.
مبحث
مستندات قانونی
ماده 10 قانون مدنی