صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
شخص الف دعوایی به طرفیت شخص ب به خواسته تخلیه ملک تجاری به منظور احداث ساختمان جدید به استناد بند یک ماده 15 قانون موجر و مستاجر سال 56 مطرح مینماید. دادگاه جهت مطابقت ملک با سند ابرازی خواهان و تعیین میزان سرقفلی، قرار ارجاع موضوع به کارشناس صادر و کارشناس اظهارنظر میماید که از 11 متر مربع مغازه مورد دعوی 6 متر در محدوده سند مالکیت خواهان قرار دارد و 5 متر در محدوده سند شخص ثالث و خارج از محدوده سند خواهان میباشد. حال؛ آیا با این وضعیت میتوان حکم تخلیه کل مغازه را صادر کرد؟ آیا خواهان مکلف به پرداخت کل سرقفلی مغازه میباشد یا باید نصف سرقفلی را پرداخت و نصف مغازه (6متر) تخلیه شود و 5 متر باقیمانده ارتباطی به خواهان ندارد؟
نظر هیئت عالی
قرارداد اجاره از جهت سرقفلی و حق کسب و پیشه قابل تفکیک و تجزیه به میزان 6 متر و 5 متر نمیباشد؛ بنابراین مالک 6 متر از مغازه نسبت به 5 متر دیگر جانشین مستأجر شده و نسبت به کل مغازه حق درخواست تخلیه دارد که در این صورت حسب مورد باید تمام سرقفلی یا حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت نماید.
نظر اکثریت
سرقفلی قابل تجزیه نیست و نمیتوان آن را تجزیه کرد؛ در اینجا مالک شش متر نسبت به پنج متر جانشین مستأجر میشود و مالک میتواند تخلیه کل ملک را بخواهد و چون مستأجر حق سرقفلی نسبت به کل مغازه دارد مالک باید کل مبلغ سرقفلی را طبق نظریه کارشناس به مستأجر پرداخت کند.
نظر اقلیت
نظریه اقلیت اول: موضوع دعوی و مشاع بودن مالکیت ملک اقتضاء دارد تا جهت صدورحکم تخلیه حتما هر دو مالک دادخواست تخلیه را مطرح نمایند و اگر یکی از مالکین اقامه دعوی کند و تخلیه را بخواهد دادخواست و طرح دعوای وی در موقعیت فعلی و موجود قابلیت استماع ندارد و باید قرار عدم استماع دعوی صادر کرد. نظریه اقلیت دوم: ماده 15 قانون موجر و مستأجر سال 1356 تصریح نموده، مالک میتواند درخواست تخلیه کند و ... مالک نیز فقط نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاعی را دارد و بیش از مالکیت خود حقی ندارد. چون خواهان، مالک شش متر میباشد فقط نسبت به شش متر میتواند درخواست تخلیه کند و حق سرقفلی شش متر را باید به مستأجر پرداخت کند و از کارشناس باید بخواهیم که سرقفلی شش متر را تعیین کند.
مستندات قانونی
ماده 15 از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356