صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
یک مغازه استیجاری در نتیجه وقوع آتشسوزی منهدم میشود. مستأجر مبادرت به احداث بنای مجدد می¬نماید. پس از فوت موجر، وراث وی تقاضای تخلیه عین مستأجره را می¬کنند، مبنی بر اینکه چرا مستأجر بدون اذن موجر مبادرت به تجدید بنا کرده است. آیا تقاضای تخلیه قابل پذیرش میباشد؟ (قرارداد اولیه اجاره مربوط به قبل از سال 1376 است و مستأجر، دارنده حق سرقفلی هم بوده است)
نظر هیئت عالی
: برخلاف ماده 481 و 483 قانون مدنی که خروج عین مستأجره از حیز انتفاع را از موجبات بطلان و انفساخ عقد اجاره دانسته است، به موجب بندهای (2 و 5) ماده 12 قانون مالک و مستأجر سال 1356، خروج عین مستأجره از قابلیت انتفاع (آتشسوزی و عیوب دیگر) صرفاً موجب ایجاد حق فسخ است و وجود حق فسخ فرع بر پذیرش بقای رابطه مالک و مستأجر است. تلف مورد اجاره یا احداث بنای جدید توسط مستأجر بدون انطباق با موجبات فسخ و تخلیه قانون سال 1356 به تنهایی مجوز دعوای تخلیه نیست. در مقام تردید نیز بقای رابطه استیجاری مشمول قانون روابط مالک و مستأجر سال 1356 استصحاب میشود.
نظر اتفاقی
نظر اول: باتوجه به اینکه مستأجر، حق سرقفلی داشته و ایجاد بنای مجدد توسط وی و اقدام او نافی حقوق انتفاعی مشارٌالیه نبوده و از آن جایی که تقاضای تخلیه موجر باید براساس همین قانون مالک و مستأجر مطرح شود، چنین وضعیتی در این قانون پیشبینی نشده است و طرح دعوای موجر وجهه قانونی ندارد. نظـر دوم: باتوجه به انهدام عین مستأجره در نتیجه آتشسوزی، عقد اجاره منفسخ است و با تقاضای وراث موجر، جهت تخلیه موافقت می¬شود.