صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
آیا رأی وحدت رویه شماره 672 ـ 1/10/1383 نسبت به دعاوی مرتبط به املاکی که سابقه جریان ثبتی ندارند یا جریان ثبتی آنها به پایان نرسیده قابلیت اعمال دارد؟
نظر هیئت عالی
رأی وحدت رویه شماره 672 ـ 1/10/1383 از یک طرف حاکمیت ماده 47 قانون ثبت را تأیید میکند و از طرف دیگر راهحلی برای انجام معاملاتی که با اسناد عادی در مورد اموال غیرمنقول صورت میگیرد، ارائه میدهد. رأی مزبور تصریح دارد دعوای خلع ید از اموال غیرمنقول به استناد معامله عادی، قبل از رسیدگی به اثبات صحت و اصالت مستند قابل استماع نیست و خریدار اینگونه اراضی باید بدواً صحت و اصالت مستند را به اثبات رسانده و سپس طرح دعوای خلع ید نماید. با این توضیح اگر شخصی به استناد مبایعهنامه عادی دادخواستی به خواسته اثبات صحت و اصالت مستند ابرازی و خلع ید ملک خریداری شده تقدیم نماید با توجه به اینکه هر دو دعوا با هم ارتباط کامل دارند به تجویز ماده 65 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی در صورتیکه دادگاه صحت و اصالت مستند را احراز نماید مانعی برای صدور حکم خلع ید نیست و محکومٌله میتواند به استناد همین حکم که بر صحت و اصالت مستند صحه گذاشته درخواست سند مالکیت نماید.
نظر اکثریت
به استناد ماده 47 قانون ثبت هر نوع معاملهای که راجع به مال غیرمنقول صورت میگیرد باید ثبت شود و با توجه به مشروح مذاکرات مربوط به رأی وحدت رویه و آنچه که استنباط میشود اثبات مالکیت برای همه موارد باید به صورت یک خواسته مستقل صورت گیرد و تمبر جداگانه ابطال شود و سپس تقاضای خلع ید صورت پذیرد آنچه مسلم است در کلیه دعاوی خلع ید چه قبل از رأی وحدت رویه مذکور چه بعد از آن احراز مالکیت ضروری است و توسط دادرس صورت میگیرد و بعد اقدام به صدور حکم خلع ید میشود. چنانچه باید بپذیریم که در دعاوی خلع ید احراز مالکیت کافی است پس نیازی به این رأی وحدت رویه نبوده است.
نظر اقلیت
در این خصوص باید قائل به تفکیک شد. رأی وحدت رویه ناظر به موردی است که ملک دارای سابقه ثبتی باشد و صرفاً در همین موارد اثبات مالکیت به موجب دعوای مستقل قبل از طرح دعوای خلع ید ضروری است والا در غیر مورد مذکور با احراز مالکیت ضمن دعوای خلع ید میشود به دعوای خلع ید رسیدگی و حکم صادر نمود. به موجب ماده 47 قانون ثبت، ثبت اسناد و املاک، سه شرط اجباری اعلام شده والا اختیاری است: 1ـ در محل اداره ثبت وجود داشته باشد 2ـ دفترخانه اسناد رسمی وجود داشته باشد 3ـ وزارت دادگستری (قوه قضاییه) اجباری کند. در صورت عدم وجود هر یک از سه شرط، دیگر الزام ماده 48 وجود ندارد. پس در شرایط کنونی باید ببینیم که آیا مفاد دادخواست خواهان در خصوص مال غیرمنقول است یا خیر؟ (در صورتیکه نباشد دادگاه به مالکیت رسیدگی میکند) آیا مورد معامله به ثبت رسیده است یا خیر؟ آیا قوه قضاییه ثبت آن را اجباری کرده است یا خیر، به استثنائات ماده 46 و 47 نیز باید توجه شود اگر جزء استثنائات بود احراز کفایت میکند و نیازی به اثبات مالکیت نیست والا باید اثبات مالکیت شود.