صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
شخص الف در سال 91 اقدام به پیش فروش یک واحد آپارتمان به شخص ب می نماید و قرارداد پیش فروش تنظیم می نماید و توافق می نمایند که واحد آپارتمانی در سال 93 تکمیل و به خریدار تحویل گردد که بنا به دلایلی واحد مربوطه تکمیل نمی شود تا سال 96 که شخص الف با حضور در دفترخانه اقدام به انتقال سند رسمی واحد مذکور به شخص ج می نماید متعاقب آن شخص ب اقدام به طرح شکایت کیفری انتقال مال غیر علیه شخص الف و ج می نماید وکیل الف و ج هنگام حضور در دادسرا در دفاع بیان می نماید که مطابق مواد 22 و 46 و 47 و 48 قانون ثبت، تنها شخصی که سند رسمی به نام اوست مالک شناخته می شود و اساسا چون هیچ گونه سند رسمی به نام شخص ب در خصوص واحد آپارتمان مذکور صادر نشده است ایشان مالک نیستند و بزه انتقال مال غیر با این وصف رخ نداده است شما به عنوان قاضی رسیدگی کننده به پرونده چه تصمیمی اتخاذ می نمایید؟
نظر هیئت عالی
نظریه اکثریت قضات محترم دادگستری شهرستان بروجن موجه و مورد تایید است ، ضمناً تصویر نظریه مشورتی به شماره 7/97/3301 مورخ 1397/12/28 به شرح زیر موید این استنتاج می باشد: در فرضی که قرارداد پیش فروش ساختمان بدون سند رسمی و به صورت عادی منعقد شود، بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادی معتبر و لازم الاجرا می باشد و عدم تنظیم آن به صورت رسمی و پیشبینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ موجب بطلان یا عدم نفوذ قرارداد مزبور نمی باشد و فقط امتیازات و مقررات خاص قانون موصوف در مورد قراردادهای عادی پیش فروش قابل اعمال نیست.
نظر اکثریت
از لحاظ حقوق کیفری مال، حتی با قولنامه عادی (پیش فروش) انتقال پیدا می کند، بنابراین در مورد فرض مذکور معامله دوم نسبت به همان ملک از موارد انتقال مال غیر بوده و مشمول ماده 1 قانون مجازات انتقال مال غیر است و چنین حالتی به دلیل نداشتن شرایط مندرج در ماده 117 قانون ثبت، مشمول معامله معارض نخواهد بود.
مستندات قانونی
ماده 117 قانون ثبت اسناد واملاک | ماده 1 قانون انتقال مال غیر مصوب 1308 | ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310