صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
شخص الف شکایت ممانعت ازحق علیه شخص ج مطرح مینماید. بدین شرح که پدربنده جسب مبایعه نامه مورخه 2536/9/1 پهلوی مالک سرقفلی یک باب مغازه بوده که از آقای ب خریداری کرده است و این حق به من به ارث رسیده است و ورثه آقای ب ملک را که مغازه در قسمتی از آن بوده را به ج فروخته اند و ج قسمتی از مغازه را تخریب و برق آن را نیز قطع کرده است. آقای ج احضار و در توضیحات خود بیان داشته اینجانب این ملک را در سال 1393از وراث ب خریداری نمودم که دارای چهار باب مغازه بوده و به صورت ملک تجاری خریداری کردم اما در زمان بازسازی درسال 1397متوجه شدم که درپرونده شهرداری این ملک مسکونی بود و نه تجاری و ملک عقب نشینی به میزان 170متردارد و پس از عقب نشینی مغازه ای به جا نمی ماند؛ سوال ا- باتوجه به اینکه ملک مسکونی بوده و نه تجاری آیا واگذاری حق سرقفلی ازسوی ب نسبت به پدر الف صحیح بوده وحق سرقفلی برای پدرالف ایجاد شده است یاخیر؟ 2- با توجه به اقدام به بازسازی ملک توسط ج و تخریب کل مغازه با توجه به طرح شهرداری آیا حقی برای الف متصور است یا خیر؟
نظر هیئت عالی
ماهیت حقوقی سرقفلی و حق کسب و پیشه با هم متفاوت است. سرقفلی مبلغی است که مستأجر در زمان انعقاد عقد اجاره به موجر (مالک) میپردازد و در زمان تخلیه (ولو تخلف مستأجر) استحقاق دریافت ارزش ریالی عرفی سرقفلی را دارد و حق کسب و پیشه مبلغی است که با حصول شرایط خاصی ایجاد شده و در زمان تخلیه در حق مستأجر محاسبه و پرداخت میشود. حال در فرض سوال اگر سرقفلی به مفهوم اصطلاحی مذکور مدنظر باشد مسکونی یا تجاری بودن مکان هیچ تأثیری در حق سرقفلی مستاجر ندارد و موقع تخلیه باید محاسبه و به ایشان پرداخت شود، لیکن اگر منظور حق کسب و پیشه باشد، مبنای تحقق و به وجود آمدن آن نوع کاربری مورد اجاره ملاک نیست، بلکه در صورت تطبیق عقد اجاره و عین مستاجره با قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ ، هر محلی که به منظور حق کسب و پیشه و تجارت به اجاره واگذار شود مشمول قانون مذکور بوده و با رعایت سایر شرایط مستأجر استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را دارد و مسکونی بودن محل مانع از استحقاق مستأجر نیست؛ به علاوه در صورت تخریب از سوی شهرداری نیز موجب اسقاط حق مستأجر نمیشود و شهرداری مکلف به پرداخت حق کسب و پیشه است.
نظر اکثریت
مهم قصد طرفین است و با توجه به اینکه آن ملک را به عنوان مغازه اجاره داده است وحق سرقفلی برقرار است و خریدار اگر تجدید بنا میخواهد انجام دهد باید حسب قانون موجرو مستأجر سال هزارو سیصد و پنجاه و شش دادخواست تخلیه دهد و به جهت اینکه برای مستأجر حق سرقفلی می باشد لذا ممانعت از آن جرم است و اجاره مغازه قبل از سال پنجاه و شش حتی نیاز به قرارداد نیست صرف واگذاری به عنوان کسب حق ایجاد میکند و تخریب مغازه این حق راساقط نمیکند.
نظر اقلیت
چون در اینجا ملک تجاری نبوده و بین طرفین و پدرطرفین رابطه استیجاری ملک مسکونی ایجادشده و به جهت اینکه حقی متصور نیست جرمی اتفاق نیفتاده و قرارداد طرفین براساس قانون نبوده است.
مبحث
مستندات قانونی
ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376