صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
شخصی در پیشفروش ساختمان دو واحد را از صاحب ملک (زمین) خریداری نموده است. مالک بدون اینکه ساختمانی در آن زمین بسازد، زمین را به شخص دیگری واگذار میکند. آیا جرمی واقع شده است؟ دادگاه در خصوص رد مال چه تصمیمی باید اتخاذ نماید؟
نظر هیئت عالی
1- با توجه به اینکه خریداران آپارتمانها به نسبت مالک عرصه نیز میباشند و با فرض فروش کل عرصه توسط فروشنده (مالک قسمتی از عرصه و نه کل آن) موضوع از مصادیق انتقال مال غیر بوده و مرتکب وفق ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصوب 1392 با لحاظ قانون راجع به مجازات انتقال مال غیر مصوب 1308 قابل تعقیب و مجازات است. 2- در خصوص رد مال نیز با لحاظ ماده 19 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 و تبصره آن رفتار میشود و چنانچه قیمت مال مورد حکم قرار گیرد، ملاک قیمت روز پرداخت خواهد بود.
نظر اکثریت
از آنجا که قانونگذار، پیشفروش را به رسمیت شناخته است بنابراین خریدار واحدهای پیشفروش شده، به نسبت وجهی که پرداخت نموده، مالک محسوب میگردد و در صورت انتقال ملک به شخص دیگر، بزه انتقال مال غیر صورت گرفته است. در خصوص رد مال نیز مبلغ روز واحدها میبایست کارشناسی گردد و سهم خریدار واحدهای پیشفروش شده، براساس پولی که پرداخت کرده، تعیین میشود. بدین معنا که اگر قیمت دو واحد در زمان پیشفروش، ۸۰ میلیون تومان بوده و خریدار کل مبلغ را پرداخت کرده باشد حالیه به میزان ارزش روز دو واحد، مالک است و اگر ۵۰ درصد آن را پرداخت نموده باشد، به میزان ۵۰ درصد از قیمت روز دو واحد، مالک میباشد.
نظر اقلیت
با توجه به اینکه اگر ملک ساخته و تحویل شود، خریدار در عرصه و مشاعات، مالک محسوب میشود و در این انتقال مالکیت، بهصورت پیشفرض مالکیت عرصه نیز منتقل شده است؛ بنابراین حتی در صورت عدم ساخت واحدها، خریدار واحدهای پیشفروش شده، مالک عرصه نیز بوده و در صورت واگذاری به شخص دیگر، بزه انتقال مال غیر صورت گرفته است. صرفنظر از عدم انجام تعهد، در خصوص رد مال، میبایست عرصه کارشناسی گردد و از آنجایی که ملکی ایجاد نشده تا بهصورت فیزیکی قابلیت انتقال داشته باشد و فقط عرصه انتقال یافته و پیش خریدار در عرصه، بهصورت مشاعی مالک میباشد؛ بنابراین کارشناس میبایست نسبت به تعیین قیمت عرصه (ملاک نرخ روز میباشد) و نیز سهم مشاعات اقدام و سپس سهم خریدار واحدهای پیش فروش شده از مبلغ روز زمین محاسبه و به عنوان رد مال تعیین گردد.
مبحث
کلمات کلیدی
مستندات قانونی
ماده 1 قانون انتقال مال غیر