صورت‌جلسه نشست قضائی

نظر اکثریت

اقاله یکی از انواع عقود است که با توجه به اصل نسبی بودن قراردادها مستند به ماده 231 قانون مدنی آثار آن محدود به متعاقدین است و اثر در حقوق اشخاص ثالث ندارد؛ بنابراین طبق اصل نسبی بودن قراردادها و عقود و همچنین قاعده "حق مکتسبه" اقاله قرارداد اول (قرارداد مشارکت) نباید اثر یا خللی در قرارداد دوم (قرارداد پیش‌فروش) ایجاد نماید. در قرارداد پیش‌فروش ساختمان، شخص پیش‌فروشنده تعهد می‌نماید در مقابل دریافت مبلغ اقساطی، ساختمانی را با اوصاف معین و در تاریخ معین تسلیم پیش خریدار نماید. این قرارداد ماهیتاً از نوع عقودی است که در آن معدوم (واحد آپارتمان) به تبع موجود (زمین - عرصه) منتقل می‌گردد و کمال معامله مشروط به ایجاد واحد آپارتمانی است. با این توضیح با اقاله قرارداد اول یعنی قرارداد مشارکت، اساساً قرارداد دوم یعنی قرارداد پیش‌فروش وجود نخواهد داشت؛ و ما اولاً؛ با یک قرارداد پیش‌فروشی مواجه هستیم که در زمان انعقاد صحیح و ممکن‌الحصول بوده است و ثانیاً؛ با قرارداد مشارکتی مواجه هستیم که با اقاله، بدون آنکه اثر قهقرایی داشته باشد منحل شده است و ثالثاً؛ با اقاله‌ای مواجه هستیم که طبق قانون منعقد شده است. بنابراین در فرض پرسش انجام موضوع قرارداد پیش‌فروش به عنوان یک عقد مستمر که همان "ساخت واحد آپارتمانی با وصف معین و تسلیم در تاریخ معین است" متعذر و غیرممکن شده است؛ تعذر در اجرای تعهد نیز هنگام انعقاد عقد پیش‌فروش وجود نداشته است؛ بلکه بعد از انعقاد در اثر اقاله تحمیل شده است و مطابق قواعد عمومی قراردادها در فرض تعذر اجرای تعهد در عقود مستمر قرارداد منفسخ می گردد. همان‌طور که ماده ۲۸۶ قانون مدنی تأکید می‌نماید، در صورت تلف حکمی یا مادی یکی از عوضین تحویل مثل یا پرداخت قیمت آن جایگزین می‌شود. بر این اساس ازآنجاکه موضوع قرارداد دوم یکی از واحدهای قرارداد اقاله شده می‌باشد و با توجه به اینکه به‌ واسطه اقاله، امکان انجام تعهد و تحویل ممتنع شده و برای فروشنده تحویل واحد مقدور نیست، به نظر می‌رسد متعهد قرارداد دوم می‌بایست از عهده ما به ازاء، اعم از مثل یا قیمت برآید. با این توصیف ازآنجاکه رفتار انتسابی مصداق هیچ‌یک از بزه‌های موضوع قوانین موضوعه نمی‌باشد؛ لذا رفتار انتسابی جرم نمی‌باشد و دارای وصف حقوقی است.