صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
شخص «الف» ملکی را در سال 95 در قالب سند عادی به شخص «ب» پیش فروش می کند و در سال 97 همان ملک را در قالب سند رسمی به شخص «ج» منتقل می نماید؛ حال شخص «ب» دعوای ابطال سند رسمی به استناد سند عادی مقدم در دادگاه مطرح می نماید، آیا این دعوا قابل پذیرش است؟ اگر جواب مثبت است با چه استناد و استدلال و اگر خیر راه حل پیشنهادی چیست؟ اگر در فرض سوال، قرار داد اولی در قالب بیع با سند عادی بود، پاسخ به چه نحو می باشد؟
نظر هیئت عالی
با توجه به قواعد عمومی قراردادها و توجهات به قسمت اخیر ماده ۶۲ احکام دائمی برنامه پنجم توسعه سال ۹۵ در صورتیکه صحت وقوع و نقل و انتقال شرعی معاملات موجب سند عادی برای دادگاه احراز گردد، دعوی ابطال سند مالکیت رسمی موخر با استناد به سند عادی مقدم قابلیت استعماع و رسیدگی دارد.
نظر اکثریت
باتوجه به قواعد عمومی قراردادها و مالکیت و قواعد عمومی مربوط به ادله اثبات دعوا که سند عادی را در کنار سند رسمی دلیلی برای اثبات دعوا دانسته است، می توان سند رسمی مؤخر را به دلیل تعارض مفاد آن با مفاد سند عادی که تاریخ مقدم دارد ابطال نمود و مقررات مواد 42 و 47 و 48 قانون ثبت تعارضی با این مقررات ندارد و در نتیجه نه ناسخ این قواعد عام است و نه مخصص آنها، زیرا رویکرد قانونگذار در این موارد تعیین مقررات شکلی بوده است و نه تعیین مقررات ماهوی مربوط به عقود و قراردادها و هیچکدام از مواد مورد اشاره درباره صحت یا بطلان عقدی که در قالب سند عادی تنظیم شده است، حکمی مقرر نکرده است؛ منتقل الیه عقد مقدم که دارای سند عادی است با اقامه دعوی اثبات مالکیت یا تنفیذ قرارداد، حکم دادگاه به مالکیت خود را اخذ و با این حکم، ابطال سند رسمی مؤخر را مطالبه می کند.
نظر اقلیت
اگرچه مقررات قانون ثبت، عقد بیع اموال غیر منقول را از رضایی بودن خارج ننموده است ولی با وجود سند رسمی مالکیت برای فردی، نمی توان به استناد سند عادی مقدم ابطال آن سند را مطالبه نمود؛ زیرا ماده 48 قانون ثبت امکان هرگونه استناد به چنین بندی را از او گرفته است و زیان دیده می تواند جبران خسارت خود را از کسی که مال غیر منقول موضوع عقد مقدم را طبق سند رسمی به فردی غیر از او منتقل نموده است مطالبه نماید؛ چنین مالی در حکم مال تلف شده است اگرچه واقعاً تلف نشده است؛ بعلاوه منطق قانون ثبت حفظ نظم عمومی است و عدم رعایت مفاد آن و پذیرش اسناد عادی در برابر اسناد رسمی مخالف نظم عمومی است.
مبحث
مستندات قانونی
تبصره آن | ماده 42 قانون ثبت | ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک | ماده 48 قانون ثبت