صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
در پروندهای حکم به تخلیه مورد اجاره حسب تقاضای موجر بدلیل تخلف مستاجر دائر به انتقال مورد اجاره به غیر با تعیین نصف حق کسب و پیشه وفق مقررات حاکم (قانون موجر و مستاجر سال 56) صادر گردیده، با این توضیح که در مرحلهی بدوی با دفاعیات مستاجر دائر به پرداخت سرقفلی و علیرغم اینکه کارشناس میزان حق سرقفلی و حق کسب پیشه را مشخص مینماید صرفاً نسبت به تعیین نصف حق کسب و پیشه اقدام مینماید با تجدید نظر خواهی دادگاه نیز با اشاره به اینکه در قانون موجر و مستاجر سال 56 صرفاً حق کسب و پیشه در نظر گرفته حکم بدوی را تایید مینماید، متعاقباً مستاجر دعوی اثبات حق سرقفلی و مطالبه آن به نرخ روز را مطرح مینماید که دادگاه بدوی، حکم به رد آن صادر و مورد اعتراض قرار میگیرد. در پرونده دیگر نیز حکم به تخلیه بدلیل تخلف مستاجر بدون حق کسب و پیشه صادر شده و رای قطعی بوده و مورد اجاره تخلیه میگردد، متعاقباً مستاجر با ادعای پرداخت سرقفلی دعوی اثبات و مطالبه سرقفلی به نرخ روز را میدهد، شعبه بدوی حکم به پرداخت سرقفلی به نرخ روز به استناد قانون موجر مستاجر سال 76 علیرغم اینکه موضوع مشمول قانون موجر و مستاجر سال 56 میباشد، میدهد. حال سوال آن است که : اولاً: در قانون موجر و مستاجر سال 56 حق مستقلی بعنوان سرقفلی وجود دارد یا خیر و اینکه آیا برای مستاجر دو حق در نظر گرفته شده یا یک حق؟ ثانیاً: چنانچه قائل به دو حق به شرح فوق باشید اگر رابطه استیجاری به واسطه تخلف مستاجر از بین برود و به مستاجر حق کسب و پیشه تعلق نگیرد آیا با تخلیه ملک مستاجر حق طرح دعوی مطالبه سرقفلی را دارد؟ و اگر دارد میتواند به نرخ روز آن را بخواهد؟ مبنای قانونی آن چیست؟ (سرقفلی به نرخ روز) ثالثاً: چنانچه به مستاجر متخلف حق سرقفلی تعلق بگیرد با توجه به اینکه تخلیه بدلیل تخلف مستاجر دائر به انتقال به غیر بوده و به ایشان نصف حق کسب تعلق بگیرد، آیا در اینجا نیز میبایست نصف حق مذکور (سرقفلی) تعلق بگیرد یا کل آن؟ رابعاً: مبنای شرعی سرقفلی مستاجر مشمول قانون سال 56 را بیان نمایید. خامساً: در صورت شرعی بودن حق سرقفلی نحوه محاسبه و پرداخت آن چگونه میباشد؟ آیا در زمان تخلیه و تعیین حق کسب و پیشه، حق سرقفلی باید مورد توجه قرار گیرد یا به عنوان دو حق جداگانه محاسبه و در نظر گرفته میشود؟
نظر هیئت عالی
اولاً: حق کسب و پیشه و تجارت متفاوت از سر قفلی است. حق کسب و پیشه بلحاظ معروفیت و برند سازی محل در طول مدت کسب و کار به مستاجر تعلق میگیرد، اما سرقفلی در واقع پول پیشی است (ودیعه) که مستاجر پرداخته و در زمان تخلیه وجه مزبور را با محاسبه ارزش افزوده (به نرخ روز) بر مبنای نظر عرف با انجام کارشناسی گرفته و محل را تخلیه میکند. البته در ماده 7 قانون مالک و مستاجر سال 1376 این وجه باید به قیمت روز پرداخت گردد. ثانیاً: اگر حکم به پرداخت حق کسب و پیشه صادر گردد سرقفلی نیز در همان حق کسب و پیشه لحاظ میگردد. ولی چنانچه تخلیه بدون حق کسب و پیشه باشد، مستاجر صرفاً میتواند جداگانه مطالبه سرقفلی را بنماید که عمومات ماده 522 ق.آ.د.م نیز حاکم است. ثالثاً: در مورد مشروعیت این دو باید بنظر مراجع رجوع نمود، ولی بعضی از مراجع از جمله حضرت امام (ره) در رسالههای قدیمی در مورد سرقفلی بعنوان پول پیش در محل تجاری احکامی دارند که ظهور در مشروعیت آن است و در مورد حق کسب و پیشه با توجه به مصوب مجمع تشخیص مصلحت طرح مشروعیت فاقد وجاهت است.
نظر اکثریت
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 قانونگذار حق و تاسیسی تحت عنوان سرقفلی را در نظر نگرفته و ذکری از آن ننموده و در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 از این حق نام برده. طبق تبصره دوم ماده شش قانون مذکور اعلام نموده: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد». نظریات اداره حقوقی قوه قضاییه و آرای اصراری دیوانعالی کشور سرقفلی را به عنوان حق مستقل به رسمیت نشناخته. بنابراین سرقفلی بطور مستقل قابل مطالبه نبوده و فقط حق کسب و پیشه و تجارت قابلیت مطالبه دارد. حق کسب و پیشه تجارت در ماده یازده قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 تاسیس و تصویب گردید. با آغاز انقلاب اسلامی و با نظر شورای نگهبان در سال 1360 اعلام شد این حق از نظر شرعی موضوعیت نداشته و فاقد عنوان شرعی است. همان طور که بیان شد سرقفلی به عنوان حق مستقل مطرح نبوده و بطور مستقل قابل مطالبه نیست؛ چرا که قراردادها تابع قانون زمان انعقاد آن هستند و در قانون ذکری از سرقفلی نشده است. در صورتی که در بدو قرارداد اجاره مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت شده باشد در زمان تخلیه و تعیین و ارزیابی حق کسب و پیشه مبلغ پرداختی بعنوان یکی از عوامل موثر در تعیین حق کسب و پیشه و تجارت در نظر گرفته میشود. به عبارت دیگر مبلغ اولیه پرداختی در تعیین حق کسب و پیشه و تجارت موثر است و اگر ملکی دارای سرقفلی باشد حق کسب و پیشه و تجارت با لحاظ سرقفلی تعیین میشود. قانون دارای وصف تشریفاتی و آمرانه بوده و قواعد آن مرتبط با نظم عمومی جامعه میباشد و نمیتوان با استناد به ماده 10 قانون مدنی معتقد بود مستاجر دارای دو حق سرقفلی و کسب و پیشه است. این دو حق با یکدیگر تداخل دارند و در زمان تخلیه فقط یک حق برای مستاجر لحاظ میشود. تا پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اصطلاح سرقفلی یک غلط مصطلح بین مردم بود و منظور از این اصطلاح، واگذاری حق کسب و پیشه و تجارت بوده. ماده 10 قانون مدنی با عمومات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در تعارض است. همانطور که بیان شد در مواردی که در بدو قرارداد اجاره مبلغی از سوی موجر تحت عنوان سرقفلی دریافت شود، از کارشناس خواسته میشود تا با لحاظ مبلغ دریافتی نسبت به ارزیابی و تعیین حق کسب و پیشه و تجارت اقدام نماید.
نظر اقلیت
در کشور ما برخی قوانین جنبه تاسیسی دارند و برخی جنبه امضایی و حقوق آن ها را تایید میکند. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حق کسب و پیشه و تجارت را تاسیس کرد و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در مورد حق سرقفلی جنبه امضایی دارد. به عبارت دیگر حق سرقفلی در سالهای قبل از آن (1376) در روابط بین مردم و قراردادهای اجاره وجود داشت و قانونگذار در سال 1376 در جهت ساماندهی این حق اقدام به وضع قانون در این باره کرد. حق سرقفلی حقی قراردادی است ولی حق کسب و پیشه حقی غیرقراردادی است؛ اگر حق سرقفلی در راستای ماده 10 قانون مدنی مورد توافق و موضوع قرارداد قرار گرفت نمیتوان به صرف عدم ذکر این حق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 قائل به عدم وجود آن شد. سکوت قانونگذار در ذکر حق سرقفلی در قانون سال 1356 نمیتواند دلیلی بر ردّ یا بطلان این حق باشد. مضافاً این که فقها حق سرقفلی را شرعی دانسته و حق کسب و پیشه و تجارت را غیر شرعی اعلام نمودهاند. امام خمینی (ره) نیز در تحریر الوسیله معتقد است حق کسب و پیشه مستاجر حقی غیر شرعی است و مبنای شرعی ندارد. تا قبل از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 حق سرقفلی با تمام شرایط آن بین مردم وجود داشت و مورد خرید و فروش واقع میشد. حق سرقفلی از اول وجود داشت و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 اعلام کرد اگر کسی زحمت کشیده و در مکانی کسبی را رونق داد موجر بدون دلیل و سلیقهای اقدام به تخلیه مستاجر نکند. ولی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 قانونگذار قصد نداشت حق کسب و پیشه و تجارت را به رسمیت بشناسد چون تصور میکرد این حق حقی غیرقانونی و غیرشرعی است. بنابراین حق سرقفلی تا سال 1376 وجود داشت و این حق حقی امضایی بود ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی تاسیسی است. این دو، دو حق جداگانه است. یکی مبنای قانونی دارد (حق کسب و پیشه و تجارت) و یکی مبنای قراردادی دارد (سرقفلی) بنابراین در زمان تخلیه هر یک از این دو حق جداگانه ارزیابی و تعیین و موضوع حکم دادگاه قرار میگیرد. در صورت اثبات استحقاق مستاجر، عدهای نیز معتقدند اگر مستاجر حقی تحت عنوان سرقفلی خریده باشد در زمان تخلیه، کارشناس این حق را به قیمت روز ارزیابی و از سوی موجر به مستاجر پرداخت میشود و اگر مستاجر این حق را در بدو اجاره خریداری نکرده باشد فقط حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق میگیرد و با ارزیابی کارشناس در حق او پرداخت میشود؛ بنابراین اگر مستاجر فقط حق سرقفلی را خریداری نموده باشد فقط این حق به قیمت روز ارزیابی و به او پرداخت میشود و دیگر حقی تحت عنوان حق کسب و پیشه نخواهد داشت. اگر مستاجر تنها حق سرقفلی داشته باشد حق کسب و پیشه او مبلغ بالاتری محاسبه میشود و اگر دارای هر دو حق باشد در ارزیابی کارشناس مبلغ حق کسب و پیشه نازل تر تعیین میشود. عدهای نیز معتقدند با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، ملک یا سرقفلی دارد و یا ندارد؛ اگر دارای حق سرقفلی بود دادگاه از کارشناس میخواهد تا با لحاظ این که ملک دارای حق سرقفلی است نسبت به تعیین و ارزیابی حق کسب و پیشه مستاجر اقدام نماید و اگر مستاجر تخلف کرده باشد حق کسب و پیشه به او تعلق نمیگیرد و باید بدون تعیین حق کسب و پیشه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر کرد. در این فرض مستاجر فقط باید حق سرقفلی را مطالبه کند و کل آن بدون کم و کاست به قیمت روز (در فرض وقوع تخلّف مستاجر) از سوی مستاجر از موجر قابل مطالبه خواهد بود. قانونگذار در سال 1356 بیان داشته است که در صورت وقوع و اثبات تخلّف از سوی مستاجر فقط حق کسب و پیشه منتفی میشود ولی این موضوع ارتباطی به حق سرقفلی ندارد. احد از قضات حاضر نیز معتقد است در صورت پرداخت سرقفلی از سوی مستاجر به موجر، در زمان تخلیه باید فقط اصل وجه بدون احتساب خسارت تاخیر (بهای روز) به مستاجر مسترد شود. در این فرض علاوه بر حق کسب و پیشه و تجارت باید فقط اصل وجه سرقفلی نیز به مستاجر پرداخت شود.
مبحث
کلمات کلیدی
مستندات قانونی
تبصره 2 | ماده 10 قانون مدنی | ماده 11 قانون موجر و مستاجر سال 1339 | ماده 6 قانون موجر و مستاجر سال 76