صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
شخصی در سال 1360 یک باب مغازه خود را با قرارداد عادی به دیگری اجاره می دهد و در قرارداد قید می گردد که مبلغ پانصد هزار ریال بعنوان سرقفلی پرداخت شده، در سال 1390 به علت عدم پرداخت اجاره بهای سالهای 89 و 90 اظهارنامه ای از طرف مؤجر با مضمون پرداخت اجاره بهای معوقه برای مستأجر ارسال می گردد و علیرغم انقضاء مدت 10 روز مستأجر اجاره بها را پرداخت نمی کند و مؤجر دادخواستی مبنی بر تخلیه مغازه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها مطرح می کند حال به این سؤالات پاسخ دهید : 1- در صورت صدور حکم مبنی بر تخلیه ملک به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها آیا حق کسب و پیشه و حق سرقفلی به مستأجر تعلق می گیرد یا خیر؟ 2- آیا مستأجر حق مطالبه سرقفلی به نرخ روز را دارد یا همان مبلغ مندرج در قرارداد به او تعلق می گیرد؟ 3- به فرض این که در مسأله فوق به لحاظ نیاز شخصی مؤجر به مغازه حکم تخلیه صادر گردد که قاعدتاً حق کسب و پیشه به مستأجر تعلق می گیرد ، آیا مستأجر می تواند سرقفلی را نیز به نرخ روز مطالبه کند و آیا در این فرض اساساً حق کسب و پیشه با حق سرقفلی به نرخ روز قابل جمع می باشند یا خیر؟
نظر هیئت عالی
در فرض پرسش اولاً در صورت صدور حکم به تخلیه ملک به لحاظ تخلف مستاجر از پرداخت اجور مغازه بند 9 تبصره یک ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 حق کسب و بیشه تعلق نمی گیرد . ثانیاً در فرضی که قرار داد اجاره و توافق موجر و مستاجر با تعیین حق سرقفلی همراه باشد، در صورت صدور حکم به تخلیه ، حق سرقفلی به عنوان یک امتیاز و حق مالی قابلیت محاسبه و با لحاظ افزایش ارزش ریالی آن در زمان تخلیه قابلیت مطالبه را دارد ثالثاً در صورتی که تخلیه مغازه به لحاظ نیاز شخصی موجر باشد حق کسب و پیشه با حق سرقفلی ادغام و قابل جمع و بررسی و برآورد کارشناسی قابلیت مطالبه دارد .
نظر اکثریت
نخست باید دید قانون حاکم بر سؤال چه قانونی است . با استقراء در قوانین کاشف به عمل آمد که قانون حاکم قانون روابط مؤجر و مستأجر در سال 1356 می باشد چرا که قرارداد در سال 1360 منعقد شده و با رعایت شرایط شکلی می توان نسبت به هر دو موضوع حکم صادر کرد . اما در فرض سؤال چون تخلف از ناحیه مستأجر بوده است فلذا حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد اما جهت تعمق بیشتر باید تفاوت های این دو را در نظر گرفت . در سابق این دو موضوع را بجای همدیگر به کار می بردند . حق کسب و پیشه قانونی است ولی سرقفلی قراردادی ، جایی که مستأجر تخلف می کند سرقفلی ساقط نمی شود ولی حق کسب و پیشه ساقط می گردد . این دو حق قابل جمع نیستند و در خصوص این که نرخ روز قابل مطالبه است یا نرخ زمان پرداخت باید به قانون سال 1376 توجهاً تبصره 2 ماده 6 و ماده 11 رجوع شود که با این مواد قانون تکلیف را مشخص کرده است و سرقفلی زیر سلطه قانون سال 56 قرار می گیرد .
نظر اقلیت
هم حق سرقفلی تعلق می گیرد هم حق کسب و پیشه چون منشاء این دو حق متفاوت است (یکی قانون و دیگری قرارداد) با همین استدلال این دو حق قابل جمع نیستند . بر اساس ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر سرقفلی به نرخ روز قابل مطالبه است زیرا دور از عدالت است که مبلغی را در چند سال قبل مستأجر پرداخت کرده است و مؤجر علاوه بر استفاده از اجاره بها و سرقفلی اکنون بخواهد همان مبلغ زمان قرارداد را مطالبه کند و این با شرایط اقتصادی منافات دارد .
مبحث
کلمات کلیدی
مستندات قانونی
ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 | ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376