صورتجلسه نشست قضائی
پرسش
با توجه به بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 که حسب آن رسیدگی به تمامی دعاوی تخلیه عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه را در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار داده و استثناء صورت گرفته در رسیدگی به دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه در خصوص دعاوی تخلیه عین مستأجره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 ، نظر به این که در این دعاوی غالباً موجر به عنوان خواهان تقاضای تخلیه عین مستأجره را به دلایلی از قبیل نیاز شخصی و یا تعدی و تفریط مستأجر نسبت به عین مستأجره و ... را می نماید و در صورت اثبات این دلایل بعضی از آنها مستلزم تعلق تمام حق کسب و پیشه و بعضی مستلزم نصف این حق به مستأجر و بعضی مستلزم اسقاط این حق می باشند و این که مستأجر در دفاع عموماً منکر وجود این دلایل و ایجاد حق برای موجر جهت تخلیه می باشد و دفاعی در خصوص حق کسب و پیشه به عمل نمی آورد و با توجه به رأی وحدت رویه شماره 60 مورخ 01/12/1363 که حسب آن حق کسب و پیشه از تبعات دعاوی تخلیه می باشد و با عنایت به امری بودن این قانون و عدم امکان تراضی طرفین بر خلاف آن حسب ماده 30 این قانون که بیان می دارد؛کلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون پس از اثبات در دادگاه باطل و بلااثر می باشد : اولاً : آیا رسیدگی به دعاوی تخلیه عین مستأجره مشمول قانون سال 1356 از ابتدا در صلاحیت دادگاه می باشد و به عبارت دیگر آیا صدور حکم تخلیه منوط به تعیین حق کسب و پیشه در صورت تعلق آن به مستأجر و یا اظهارنظر در خصوص آن در صورت عدم تعلق به مستأجر می باشد یا رسیدگی ابتدایی آن در شورا با این استدلال که خوانده مطالبه حق کسب و پیشه ننموده و یا حق کسب و پیشه در قرارداد ساقط گردیده ، بلا مانع می باشد . و در فرض دوم آیا شورا باید بعد از مطالبه حق کسب و پیشه توسط مستأجر باید قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه صادر نماید و یا به مطالبه حق کسب و پیشه توجهی ننماید و صرفاً در خصوص تخلیه حکم صادر نماید ؟ ثانیاً : آیا اسقاط حق کسب و پیشه در قرارداد اجاره با عنایت به ایجاد تدریجی آن و عدم وجود آن در زمان انعقاد قرارداد موجب اسقاط آن در زمان تخلیه می گردد ؟
نظر هیئت عالی
اولاً کلیه دعاوی تخلیه عین مستأجره موضوع قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1356 اعم از تعلق یا عدم تعلق حق کسب و پیشه و تجارت، از ابتداء در دادگاه عمومی ( حقوقی ) محل وقوع عین مستأجر رسیدگی می شود و خارج از صلاحیت رسیدگی شورای حل اختلاف می باشد. ثانیاً با توجه به ماده 30 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 اسقاط حق کسب و پیشه باطل و بلا اثر است.
نظر اکثریت
نظر شماره 1 : با توجه به این که اظهار نظر در خصوص حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه است و قوانین جنبه امری دارند و توافق بر خلاف آنها قابل قبول نیست لذا عموماً در صلاحیت دادگاه است چه خواهان از ابتدا مطالبه حق کسب و پیشه داشته باشد یا نه ، چرا که ممکن است در ادامه رسیدگی ( جلسه اول) این مطالبه را بنماید . نظر شماره 2 : با استدلال فوق مطلقاً در صلاحیت دادگاه است . نظر شماره 3 : با توجه به صراحت قانون (ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394) که دعاوی تخلیه را به جز دعاوی مربوط به حق کسب و پیشه در صلاحیت شورا قرار داده ولی از آنجا که نمی توان به دعاوی تخلیه بدون اظهارنظر راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه اظهارنظر کرد و اصل موضوع (سرقفلی و حق کسب و پیشه ) در صلاحیت دادگاه است لذا از ابتدا در صلاحیت دادگاه است مگر آن که مواردی را که اساساً از ابتدا فاقد این حق (سرقفلی و حق کسب و پیشه ) بوده باشد که در این صورت وقتی دعوی تخلیه مطرح شد در صلاحیت شورا خواهد بود . نظر شماره 4 : اگر خواهان جهات تخلیه را در دادخواست مشخص کرده که به برخی حق کسب و پیشه تعلق می گیرد و بعضی ها خیر . لذا اگر خواهان از همان ابتدا مشخص کرده که مستلزم حق کسب و پیشه است ، در صلاحیت دادگاه است و الا در صلاحیت شورا خواهد بود مثلاً اگر به خاطر عدم پرداخت اجاره بها باشد مستلزم حق کسب و پیشه است و لذا در صلاحیت دادگاه است . نظر شماره 5 : با توجه به مفاد قانون کلیه مواردی که مشمول قانون سال 1356 است در صلاحیت دادگاه است . نظر شماره 6 : هر کدام مستلزم حق کسب و پیشه است در صلاحیت دادگاه و مواردی که مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه نیست در صلاحیت شورا است . جمع بندی : دو نظر وجود دارد 1- مواردی که مشمول قانون مصوب سال 1356 است مطلقاً در صلاحیت دادگاه است . 2- باید تفکیک قائل شویم " جاهایی که حق کسب و پیشه تعلق می گیرد در صلاحیت دادگاه و جاهایی که تعلق نمی گیرد در صلاحیت شورا است " . درخصوص سوال اول : نظر اول مورد تایید است. در خصوص سؤال دوم : آراء قابل اسقاط نیست چون امری است.
نظر اقلیت
درخصوص سوال اول : نظر دوم مورد تایید است. سؤال دوم : آراء قابل اسقاط است چون یک حق است.
مبحث
کلمات کلیدی
مستندات قانونی
ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394